​

עסקאות נדל"ן בקיבוצים - עסקאות שלובות חברות

בשנים האחרונות קידמו קיבוצים רבים את הליכי שיוך הדירות, שבמסגרתו מעביר הקיבוץ חלק ניכר מזכויותיו בדירות המגורים לידי חברי הקיבוץ ויורשיהם. קידום הנושא נעשה לאחר שהוא נשכח במשך שנים רבות, ויש להניח כי חזר לקדמת הבמה גם כפועל יוצא של חלוף הזמן, אבל גם של המגמה הרווחת בקיבוצים שמבקשים למנוע "הזדקנות" של המקום, לקדם בנייה חדשה ולעודד צמיחה חברתית ודמוגרפית מגוונת.

כך נוצר שוק של נכסים ייחודיים, הכוללים דירות משויכות בקיבוצים ששויכו ליורשי חברים שהלכו לעולמם. יורשים אלה, שאינם מעוניינים להיות חברי קיבוץ, מבקשים לממש את זכויותיהם ולמכור את הדירות במחיר שוק לרוכשים שיתקבלו לחברות בקיבוץ. ההיצע ממליא חסר שוק משמעותי שמקורו במצוקת הדיור ובמחסור בנכסים צמודי קרקע באזורים כפריים ללא בנייה רוויה, לצד המגמה המתחזקת של מעבר למרחב הכפרי ולפריפריות. הסיבות האלה הביאו לעלייה משמעותית בקצב עסקאות מקרקעין שלובות חברות בקיבוצים. "עסקאות מקרקעין בקיבוצים הן ייחודיות, משום שהן משלבות גם היבטים של עסקה על כל מורכבויותיה וגם גם היבטים שונים מדיני האגודות (קיבוצים ומושבים)", מסביר .

נכס וסט של כללים

 לדבריו, רכישת דירת שיוך בקיבוץ, מלווה לרוב בדרישה מהרוכשים להתקבל לחברות בקיבוץ ובחתימה על מכלול שלם של הסכמים, שבמסגרתם מקבלים על עצמם רוכשי נכס, גם סט שלם של כללי התנהגות והתנהלות המסדירים את אורח חייהם בקיבוץ או במושב. לדוגמה, רוכשים המתקבלים לחברות, נדרשים לשלם דמי כניסה בכדי לקבל זכויות בנכסי הקיבוץ ובתשתיותיו, וכן "מסים פנימיים" למנגנוני ערבות הדדית, בהם מחויבים קיבוצים. במקרים רבים, נדרשים הרוכשים לגלות את מקורותיהם הכספיים וצבירותיהם הפנסיוניות כתנאי לקבלה לקיבוץ. לפעמים נדרשים הרוכשים להשלים הפרשות פנסיונית ולרכוש ביטוחים שונים על מנת לעמוד בתנאי הקבלה. לא פעם בעת קבלה לחברות בקיבוץ שיתופי, נדרשים החברים החדשים גם לתת גילוי מלא אודות הכנסותיהם מעבודה ועוד.

לכל אלה מצטרפים גם תשלומים עבור שירותים נוספים שאינם ממומנים בידי הארנונה והמיסוי המוניציפאלי, כמו למשל פעילויות חינוך בלתי פורמאלי, תחזוקת מבני ציבור המשמשים את תושבי הישוב, פעילויות תרבות, חגים, גינון ותחזוקה, אחזקת בריכת שחייה ועוד.

 עו"ד מירום מסביר כי גם בהיבט המשפטי קיימים הבדלים רבים בין נכסי מקרקעין בעיר לבין אלה שבקיבוץ. כך למשל, בעוד שבעיר מכירת הנכס ביום מן הימים תיעשה למרבה במחיר ובאופן מיידי, בקיבוץ יהיה על מוכר הנכס להציעו לקיבוץ שיהיה זכאי לממש זכות סירוב ולרכוש את בית המגורים המחיר השוק שהוצע על ידי צד ג'. "דרישה זו עלולה להקשות על בעלי נכסים למצוא רוכש פוטנציאלי ולמקסם את רווחיו, משום שלאחר סיכום התנאים המסחריים הוא עשוי למצוא עצמו בלא כלום. בנוסף, קיימת דרישה שרוכש הנכס יתקבל גם הוא לחברות ויקבל על עצמו את אורח החיים הנהוג בקיבוץ – והרי לא כל אחד מעוניין להיות חבר קיבוץ", הוא מסביר.

לדבריו, קיימים קיבוצים שבהם השיוך אינו קנייני אלא חוזי, כשבחלק ניכר מקיבוצים אלה, קיימות התניות ומגבלות נוספות להעברת זכויות או להשכרתן. לעתים נקבעת מגבלה על שיעור הרווח (שבח) שיכול להרוויח חבר צעיר שבנה את ביתו ומבקש כעת למכור אותו לצד ג'.

מרבית הקיבוצים אינם מעוניינים להפוך ליישובי נכסים להשקעה, שבהם עיקר התושבים אינם חברים אלא שוכרי נכסים זמניים. לשם כך, במרבית הקיבוצים נקבע כי חבר בעל נכס לא יוכל להשכיר את הנכס שבעלותו אלא בהסכמת הקיבוץ ולזמן מוגבל, שבסופו יהיה עליו לחזור להתגורר בנכס או למכור אותו. "קיימת חשיבות גדול להתייחס למגבלה זו בעידן הכפר הגלובאלי והרי – לוקיישן", מדגיש .

מסיבה זו, גם יורשי נכסים בשיוך דירות בקיבוץ, נדרשים בתוך זמן של מספר שנים לבחור יורש שיקבל לידיו את הזכויות ויתקבל לחברות, או לחילופין למכור את הנכס שירשו. מגבלה זו גם היא מהווה סיבה לגאות שנוצרה בעסקאות מקרקעין בקיבוצים.

במרבית הקיבוצים, נדרש הרוכש לתת הסכמה להטלת שעבוד על זכויותיו, שתכליתו להבטיח את זכויות הקיבוץ השונות ואת קיום החלטותיו ואורח החיים בו. בטחונות אלה עשויים ביום מן הימים להקשות על בעל נכס המצוי במחלוקת עם הקיבוץ למכור את זכויותיו, דווקא בעת שבה הוא מבקשת להיפרד מהקיבוץ.

ומה בנוגע לרשויות המס?

גם מנקודת המבט של המוכר קיימות מורכבויות ייחודיות לנכסים קיבוציים: זכות הסירוב הראשון שניתנת לקיבוץ לרכוש ראשון את הנכס; הצורך לקבל מראש את הסכמת הקיבוץ; הצורך להעביר את הרוכשים בדיקות כלכליות שונות ולקבל את שיתוף הפעולה של גורמי הניהול בקיבוץ. כל אלה לא תמיד עולים בקנה אחד עם הספונטניות הנדרשת לעתים כאשר מבקשים לסגור עסקה ולחתום. לכן, לרוב מדובר בעסקאות ממושכות עם שלב טרום חוזי ארוך ולעתים מותנה ועם שלב חוזי ממושך עד להשלמת הרישום באגודה או ברשות מקרקעי ישראל.

ואם עד כה הדברים נראו פשוטים, יש להוסיף לכל המורכבויות גם את היבטי מיסוי מקרקעין ותשלומי רשויות. כך למשל, בכל הקשור לנכסים שקיבלו יורשי חברים, קיימת חשיבות גדולה לאופן שבו סווג על פי רשות המסים החבר המוריש שנפטר לעתים שנים לפני שיורשיו קיבלו דירה בשיוך. לא פעם נחשבים יורשים מסוג זה כגורם הראשון שלו הוקצה הנכס, ואז אינם נהנים מהכניסה לנעלי המוריש (שהיה נטול נכסים נוספים לרב). לפעמים משויכת ליורשים דירה המהווה חיבור של שתי יחידות דיור, במקרה שכזה קיימת חשיבות להבנת האופן שבו דווחה העסקה לרשות המסים על מנת לקבוע מתי וכיצד לחבר את שתי היחידות וכיצד לדווח על כך לרשויות המס.

ואם לא די בכל אלה, קיימת גם אי אחידות במדיניות המועצות האזוריות באשר לחיוב בהיטלי השבחה בעת מכירת הנכס ובנוגע לסוגיית הפטור שניתן בגין 140 המ"ר הראשונים של הנכס. 

במציינים כי מורכבויות אלה, כמו גם מורכבויות נוספות, מצדיקות כולן תכנון מבעוד מועד של עסקאות בנכסים משויכים בקיבוצים הן מצד המוכרים והן מצד הקונים: "היוועצות באנשי מקצוע מיומנים מתחום הקיבוצים והמושבים, שיבדקו קודם לכל את מצב הדברים המשפטי על כל מרכיביו היא חובה - לא פחות מכך". הם מוסיפים כי תכנון מראש יחסוך בוודאי עוגמת נפש רבה והוצאות מיותרות ובלתי צפויות. עדיף לשאת בעלויות היעוץ ולהיות מלווה בידי יועץ משפטי טוב בכדי לקבל החלטה מושכלת, מאשר להיכנס לתסבוכת מיותרת – לא בכל יום מוכרים או רוכשים בית צמוד קרקע – מדובר בעסקה גדולה וחשובה ביותר.

 מתמחים בדיני אגודות שיתופיות

 מתמחה בדיני אגודות שיתופיות; מושבים וקיבוצים ובפרט בדיני מקרקעין בתחום הקיבוצי-מושבי: מכר, הורשה, העברה בין דורית והסדרה של נדל"ן פרטי וחקלאי. בנוסף, מתמחה המשרד בייצוג של אנשים פרטיים (חברים ויורשיהם) בבתי משפט אל מול קיבוצים ומושבים בנוגע לשיוכי דירות ונכסים.

 עורך הדין חגי מירום, חבר כנסת לשעבר, הוא מחלוצי עריכת הדין בתחום הקיבוצי ומי שהקים בעבר את אחד ממשרדי עורכי הדין הראשונים שעסקו בתחום הקיבוצי והמושבי. בנוסף כיהן בעברו כגזבר הסוכנות היהודית, מזכ"ל תנועת הנוער העובד והלומד, יו"ר דירקטוריון אוצר התיישבות היהודים ועוד. לימים שב לעיסוקו כעורך דין ומכהן כבורר בסכסוכים מורכבים במוסד הישראל לבוררות ובפורומים נוספים.

 עורך הדין שגיא מירום הוא עורך דין זה כשלושים שנה אשר צבר ניסיון ייחודי ותקדימי בתחום, ניהול משברים, חדלות הפירעון ושיקום קיבוצים ומושבים. עו"ד שגיא מירום, מתמחה בניהול תיקי ליטיגציה מורכבים הנוגעים למרחב הכפרי, לקיבוצים, מושבים ולמורכבויות בשין אגודות קיבוצים לתושבי הרחבות שאינם חברי קיבוצים. כמו כן מתמחה שגיא מירום בהטמעת תהליכי שינוי מבני, הסדרי חוב, שינוי סיווג, ובייצוג מסחרי בתחום החקלאי.

 עורך דין ונוטריון מקבי מירום, רכש במהלך השנים ניסיון רב בייצוג בעסקאות נדל"ן קיבוצי ומושבי ומרכז את מחלקת הנדל"ן של המשרד. בנוסף לעורך דין מקבי מירום ניסיון רב בתחום האגודות השיתופיות וההסדרה הקהילתית וכן בניהול הליכים משפטיים מורכבים, הן כיועץ משפטי לקיבוצים והן בייצוג יחידים אל מול קיבוצים ומושבים. למקבי גם ניסיון רב בגיבוש ובביצוע עסקאות מקרקעין ונדל"ן בנכסי קיבוצים ובייצוג אגודות בתחום האנרגיות המתחדשות.

קישור למאמר שפורסם בדה מרקר - //www.themarker.com/labels/1.10689819