כיצד יפורש פסק בוררים בנוגע לשיוך דירות?

השאלה העיקרית שניצבת בפני היא אם התמלאו תנאי פסק הבוררות וקמה חובה של הנתבעת להעמיד לתובעים מגרש חליפי. לשם הכרעה בעניין זה יש לבחון את הוראות הפסק על רקע ההחלטות בבקשות להבהרת פסק הבורר, לפרשו וליישמו.

פרשנותו של פסק בוררות נעשית בכלים הנתונים לפרשנות של פסק דין (ע"פ 7809/10 המשביר לצרכן החדש בע"מ נ' קופיץ, פסקאות 26-24 (14.4.2011); ע"א 7808/13 ליובין נ' חיים סגיב (חקלאות ומיכון) בע"מ, פסקה 13 (8.12.2015)). את הפרשנות יש לערוך בהתחשב בלשונו ובתכליתו של פסק הדין. על תכלית פסק הדין יש ללמוד, בראש ובראשונה, מלשונו וכן ממקורות חיצוניים, כגון ההיסטוריה של ההלכה המשפטית, המבנה הנורמטיבי הכללי ועקרונות היסוד של השיטה (בג"ץ 3406/91 בבלי נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד מה(5) 1, 8 (1991)).

הנתבעת טוענת כי טרם התמלאו תנאי פסק הבוררות שכן היא טרם נטלה את הדירה לידיה לצמיתות אלא היא משתמשת בה שימוש זמני בלבד וכי בעתיד היא תחזיר את הדירה לשימוש התובעים. לשיטתה מכוח הוראות פסק הבוררות רשאי הקיבוץ להשתמש בדירה באופן זמני , ורק אם יחליט בעתיד לסמן את הדירה לשיוך למשפחה אחרת במקום התובעים, אז ורק אז, תקום להם הזכות לקבלת מגרש. לטעמי אין זו הפרשנות הנכונה של הפסק והיא עומדת בניגוד ללשונו, בפרט על רקע ההליכים שקדמו לפסק ובקשות ההבהרה לאחריו.

כאמור, קדמה להליך הבוררות החלטת הנהלת הנתבעת מיום 29.1.2014 כי דירות שפונו יועמדו לטובת מגורי קבע למשפחות חברים וכי "זכותם של חברים שפינו דירות כאמור להשתתף בשיוך הדירות תשמר, ולכשיבוצע השיוך, תעמוד להם זכות להשתתף בו, לא ביחס לדירה בה התגוררו בעבר אלא ביחס למגרש לבניה/דירה שייקבעו בהמשך ובתנאים שייקבעו". זוהי ההחלטה שעמדה תחת שבט ביקורתם של הבוררים. לא שימוש זמני, ולא שימוש ארעי, אלא נטילת הדירה לאלתר כנגד העמדת זכות עתידית למגרש או לדירה אחרת.

בהתאם לאמור, הגדירו הצדדים את המחלוקת בשטר הבוררות כך: "האם עומדת ליורשים הזכות לרשת את הבית.. או יהיו זכאים לשיוך דירות על פי ההסדרים שיוחלטו בקבוצה לעת שיוך". מכאן כי הצדדים הסכימו כי השאלה שבמחלוקת היא ירושת הדירה (וכפועל יוצא השימוש בה) בהווה, לעומת שיוך דירה אחרת בעתיד.

בהליך הבוררות נבחנו טענות התובעים כנגד החלטה זו ונקבע כי באם הנתבעת מעוניינת לקבל לרשותה את הדירה עליה להעמיד כנגדה זכות למגרש בלתי מבונה. מכאן כי פסק הבוררות התווה שתי דרכים בלבד: האחת, הותרת הדירה בידי התובעים והשנייה, העברתה לשימוש הקיבוץ וכנגד העמדת מגרש חלופי. פסק הבוררות לא אפשר לנתבעת שימוש זמני או ארעי בדירה ובד בבד דחיית ההחלטה באיזה דרך לבחור, ואין בלשונו עיגון לאפשרות שכזו. פרשנותו של הקיבוץ כאילו היה באפשרותו להשתמש בדירה עד לקבלת החלטה כאמור, מנוגדת לפסק הבוררות  שכן על פי קביעת הבוררים היה על הקיבוץ להחליט באיזו אפשרות מבין השתיים לבחור. בפועל הקיבוץ בחר באפשרות השנייה, העביר את הדירה לשימושו ומנע מהתובעים מלהשתמש בדירה (ר' עדות התובע 3, בעמ' 15 לפרוטוקול, שורות 22-21; ס' 35 לתצהירו של מר מיכאל ורבין מטעם הנתבעת).

פרשנות הנתבעת לפסק הבוררות לא רק שאינה מעוגנת בלשונו אלא שהיא אינה הגונה וחסרת תום לב. הנתבעת מבקשת לאחוז בחבל משני קצותיו, במקום למלא אחר פסק הבוררות ככתבו מצאה לנכון הנתבעת לברוא יש מאין דרך שלישית שכלל אינה נזכרת בפסק: היא תעמיד לעצמה את הדירה באופן זמני תחילה עד שתגבש דעתה כיצד לנהוג ולאחר שבחרה תוסיף להשתמש בה. רק בגמר הליכי השיוך בקיבוץ היא תשייך את אותה דירה לתובעים, בבחינת "אחוז בזה וגם מזה אל תנח ידך". תוצאה זו קשה להלום שכן כאמור החלטת הנהלת הקיבוץ שעמדה בבסיס הליך הבוררות הייתה שונה ולאורה קבעו הבוררים שתי דרכים בלבד.

נדמה כי הזרע לפרשנותה השגויה של הנתבעת נטמן במכתבו של יו"ר הוועד מיום 2.3.16 בו מנה את שתי האפשרויות העומדות בפני הקיבוץ והנזכרות בפסק הבוררות, אך הוסיף על האמור כי עומדת לקיבוץ הזכות להשתמש שימוש זמני בדירה עד אשר תיפול ההחלטה באיזה אפשרות לבחור. כמפורט לעיל, אין כל עיגון לשוני בפסק הבוררות לתוספת זו.

 גם החלטת ההבהרה מיום 20.5.15 תומכת במסקנה כי בפני הקיבוץ עמדו שתי אפשרויות בלבד. הבוררים הבהירו כי "אם בקב' שילר מעוניינים לקבל כבר כיום את הדירה, הדירה תוכל לעבור לרשות הקיבוץ כאשר ובתנאי שלמשפחת דקס תובטח בתמורה לדירה זכות למגרש לבניה באזור בניה הפעיל כיום, לפי המוצהר ע"י הקיבוץ". עוד הבהירו כי הקיבוץ יוכל לקבל לידיו את הדירה מיידית גם אם הקצאת המגרשים תדחה ובתמורה לכך עומדת לתובעים הזכות הכלכלית להשתתף בהגרלת/הקצאת המגרשים הראשונה שתערך בתנאים הכלכליים שנקבעו בפסק. מהבהרה זו נלמד כי נטילת הדירה מקימה לתובעים את הזכות להשתתף בהגרלה להקצאת מגרש ולא עומדת לקיבוץ האפשרות להשתמש בדירה באופן זמני או קבוע  מבלי שתעמוד לתובעים במקביל הזכות לקבלת המגרש כאמור.

הנתבעת טוענת בסיכומיה כאילו בהבהרה הנ"ל "חזרו הבוררים על העיקרון הבסיסי, לפיו ככל שהקיבוץ יבחר שלא לשייך לתובעים את הדירה, אזי תעמוד לזכות התובעים הזכות להשתתף בהגרלת מגרשים בקיבוץ". יש לדחות מסקנה זו שאינה עולה בקנה אחד עם הדברים שנכתבו. הבוררים עמדו בהבהרה על כך שאם יבחר הקיבוץ לקבל את הדירה מיידית לשימושו אזי תקום לתובעים הזכות להשתתף בהגרלת המגרשים הראשונה. זוהי הנוסחה שנקבעה בפסק הבוררות ועליה חזרו הבוררים בהבהרה הנ"ל.

עוד טוענת הנתבעת בסיכומיה כי גם התובעים הבינו את פסק הבוררות באופן שמקנה לקיבוץ את הזכות להשתמש שימוש זמני בדירה ולראיה פנייתם לוועד הממונה בשנת 2016 בבקשה כי הקיבוץ ישכן בדירה דייר שאינו חבר קיבוץ כך שלעת השיוך לא יתקלו בקושי לפנות אותו. גם טענה זו יש לדחות; כפי שהעיד התובע 3, פניה זו לקיבוץ נעשתה על רקע החלטת הוועד מיום 10.1.16 להותיר את הדירה בידיו עד לקבלת החלטה. אין לראות בפניה זו של התובעים כהכרה והסכמה לפרשנות הנתבעת. בהמשך הדברים (פנייתם מיום 20.6.17) אף הבהירו התובעים לנתבעת כי עליה לפעול בהתאם למתווה פסק הדין ועמדו על זכותם לממש את פסק הבוררות כך שתועבר להם הדירה לאלתר בפרט נוכח החלטת הוועד הממונה ואם הקיבוץ אינו ערוך לעשות כן עליו להעמיד להם מגרש לבניה.

זאת ועוד, גם אם הייתי מקבלת את עמדת הנתבעת בדבר הזכות לשימוש זמני בדירה (ואיני סבורה כך) הרי שגם על פי גרסתה היה עליה להחזיר את הדירה לשימוש התובעים מיד לאחר שהחליטה לבחור באפשרות הראשונה. כמפורט לעיל, הנתבעת השתמשה בזכות הברירה שניתנה לה וביום 20.9.16 בחרה באפשרות שהדירה תעמוד לרשות התובעים (פרוטוקול ישיבת הוועד הממונה מס' 17-2016), או אז היה עליה להחזיר את החזקה בדירה מידית לידי התובעים. הנתבעת לא מצאה לנכון לעשות כן והיא ממשיכה להחזיק בדירה עד היום ומכאן שלמעשה בבחירתה להמשיך ולהחזיק בדירה ולא להשיבה לידי התובעים, היא הקימה את זכותם של האחרונים לקבל מגרש.

בנסיבות אלה, יש לקבל את פרשנות התובעים כי לאחר שהקיבוץ בחר להשתמש בדירה ולא העמידה לרשותם, בין אם בחירה זו נעשתה מיד לאחר פסק הבורר ובין אם בחירה זו נעשתה ביום 20.9.16, קמה להם הזכות להשתתף בהגרלה לקבלת מגרש בלתי מבונה. כעת יש לדון בשאלה השניה, האם הגיע המועד לקבלת מגרש שכזה.

התובעים טוענים כי יש להקצות להם מגרש לבנייה באופן מיידי. הנתבעת טוענת מנגד כי יש להקצות את המגרש רק במסגרת יישום הליך שיוך הדירות לכלל חברי הקיבוץ.

גם כאן פרשנות הנתבעת אינה עולה בקנה אחד עם הפסק; ס' 2 לפסק הבוררות מורה כדלקמן:

"באם "הקבוצה" מעוניינת לקבל לרשותה ולשימושה את "הדירה", היא תעמיד כנגדה ל"יורשים" זכות למגרש בלתי מבונה באיזור בניה פעיל לצורך בניה וכן לשיוך דירות, אם יופעל  שיוך כזה בקבוצת שילר" (הדגשה שלי – ח.ק.).

אין התניה בפסק בין מועד מסירת המגרש למועד השיוך אלא נקבע כי התובעים זכאים הן לזכות למגרש בלתי מבונה באזור בניה פעיל והן לזכות לשיוך דירות. המילה "וכן", המפרידה בין שתי הזכויות באה להוסיף ולא להשוות; מכאן כי זכות השיוך באה להוסיף על הזכות לקבלת מגרש אך היא אינה חולשת על זכות זו באופן המביא לדחיית מועד קבלת המגרש. גם הסיפא לסעיף 2 לפסק - "אם יופעל שיוך כזה בקבוצת שילר", מצביעה על כך שהמדובר בשתי זכויות, הזכות הראשונה לקבלת מגרש והזכות השניה לשיוך אם וכאשר יתקיים הליך שכזה. מכאן שהבוררים נתנו דעתם לאפשרות שלא יתקיים הליך שיוך בקיבוץ, אך לא מצאו לנכון לקבוע כי הזכות לקבלת מגרש תתבטל. פרשנות הנתבעת, לפיה ביקשו הבוררים לדחות את מועד הקצאת המגרש עד לתחילת הליך השיוך, כך שאם בסופו של יום לא יבוצע שיוך עשויים התובעים שלא לקבל דבר, מרוקנת את פסק הבוררות מתוכנו וממשמעותו האופרטיבית.

חיזוק למסקנה זו ניתן לראות אף בהחלטות ההבהרה של הבוררים. כאמור, לאחר מתן פסק הבוררות, ביקשה הנתבעת להבהיר מהו המועד בו עליה להעמיד לתובעים את המגרש והסכום הכספי, בציינה כי "לעמדת הקבוצה ברור כי אלה יעמדו רק בעת יישום שיוך הדירות". בהחלטת הבוררים מיום 20.5.15, הובהר כי לתובעים עומדת הזכות להשתתף בהגרלת/הקצאת המגרשים הראשונה שתיערך בקיבוץ, מבלי לקשור זכות זו להליך השיוך. לאחר מתן ההחלטה הנ"ל, שבה והגישה הנתבעת בקשה נוספת להבהרת הפסק, וטענה כי "יש להבהיר כי הקצאת מגרש לטובת המשפחה כאמור – תתאפשר רק במסגרת יישום הליך שיוך דירות בקבוצת שילר...". בהחלטת הבוררים מיום 13.7.15 נקבע כי לא נפלה טעות בפסק ואין צורך בהשלמת הפסק לצורך הבהרה. מכאן, שטענת הנתבעת לפיה יש לקבוע כי המגרש יוקצה לתובעים רק במסגרת הליך השיוך, לא התקבלה על ידי הבוררים, ואלו לא ראו לנכון לקבוע כי ההקצאה מותנית ביישום הליך שיוך הדירות.

אף אם הייתי מקבלת את טענת הנתבעת כי הקצאת המגרש לתובעים מותנית בקיומו של הליך שיוך הדירות בקיבוץ, הרי שכיום אין ממש בטענה זו שכן ממילא, כפי שיפורט להלן, הליך השיוך מצוי בשלב מתקדם ועל כן בשלו התנאים להקצאת המגרש. 

משרדנו ייצג את חברי הקבוצה:

לקריאת פסק הדין המלא: 

//files7.webydo.com/29/292119/UploadedFiles/892BB8FA-1E11-1595-7974-CAB071188B05.pdf