כשדירה בקיבוץ הופכת למוקד הסכסוך המשפטי

סכסוכים סביב דירות בקיבוצים הופכים שכיחים מתמיד. משרד מירום עורכי דין מלווה את הלקוחות בתהליכי פירוק שיתוף ומסייע למצוא פתרונות יעילים במציאות המשפטית והאנושית המורכבת

בעשור האחרון, וביתר שאת בשנים האחרונות, הולכת ומתרחבת תופעה שמעסיקה משפחות בקיבוצים: דירות ירושה ששויכו לחבר קיבוץ שנפטר הופכות למוקד של מחלוקות עמוקות בין יורשים. לעיתים דירות משויכות יוצרות מחלוקות בהליכי גירושים. בצד סכסוכים אלה ניצבת מציאות משפטית מורכבת וייחודית, השונה מאוד מזו שמוכרת לעורכי דין שעוסקים בנדל"ן רגיל.

"אנחנו פוגשים יותר ויותר מקרים שבהם הנכס קיים, הערך ברור, אבל אי אפשר לממש אותו", אומר עו"ד שגיא מירום. "יש דירה, יש זכויות, אבל אין הסכמה – לא על מכירה, לא על חלוקה ולא על הדרך".

לדבריו, מדובר בתוצאה של תהליכי שיוך הדירות בקיבוצים, שהחלו כבר בתחילת שנות ה-2000. "השיוך נועד לתת לחברים ביטחון, לאפשר הורשה ולהסדיר את הקשר בין החברים לנכס. אבל בפועל, כשהדור הבא נכנס לתמונה, נוצרים אתגרים שלא נלקחו בחשבון".

לא כמו דירה בעיר

אחת הטעויות הנפוצות של יורשים ושל בני זוג בהליכי פרידה היא ההנחה שדין נכס בקיבוץ כדין דירה "רגילה". "דירה בעיר, כשהיא רשומה בטאבו, היא נכס נזיל יחסית למכור במהירות ובקלות יחסית", מסביר עו"ד מקבי מירום. "בקיבוץ לעומת זאת, כל עסקה כפופה למערכת שלמה של כללים מיוחדים – קבלה הרוכש כחבר, הכרות עם החלטות אגודה, שלביות השיוך וכיוב'". ".

המורכבות הזו מתעצמת במיוחד כאשר מדובר בירושה. לא פעם, היורשים עצמם אינם חברי הקיבוץ. חלקם מתגוררים באזורים אחרים בארץ או בחו"ל, חלקם הגיעו לגיל מבוגר ולכל אחד אינטרס שונה. "יכול להיות יורש אחד שרוצה ליהנות מהכסף עכשיו, יורש אחר שרוצה לעכב את המכירה למועד מאוחר יותר ויורש אחר שלא מעורב או לא משתף פעולה. לעיתים על הרקע הזה, סכסוכים משפחתיים ישנים ומשקעים לא רציונאליים מן העבר צפים והנכס הופך למקור מתיחות".

כאשר אין הסכמה בין יורשים או בין בני זוג בהליכי פירוד, נוצר לא פעם מבוי סתום. במקרים הללו, הפתרון המתבקש הוא פנייה לבית המשפט בבקשה לפירוק השיתוף. "זה הליך שהמחוקק יצר מתוך הבנה שלזכות הקניין חשיבות גדולה", מסביר עו"ד שגיא מירום. "החוק מכיר בזכות של כל בעל זכויות לממש את חלקו בנכס, והוא לא מאפשר לצד אחד 'לתקוע' את האחרים ולמנוע מהם ליהנות מהקניין".

במסגרת ההליך, בית המשפט יכול להורות על מנגנונים שונים: לעיתים ניתנת ליורש אחד האפשרות לרכוש את חלקם של האחרים לפי שווי שנקבע בחוות דעת שמאית או בהתמחרות בניהם. לעיתים כאשר אין הסכמה או יכולת כלכלית, ממונה כונס נכסים שמוכר את הנכס לצד שלישי ומחלק את התמורה בין בעלי הזכויות. "המטרה היא אחת: לשחרר את ה'פלונטר' ולהוציא את העגלה מהבוץ", הוא מוסיף.

גירושים בקיבוץ כפירוק שותפות

גירושים תמיד טומנים בחובם אתגרים רבים, אך כשחברי קיבוץ מתגרשים, התהליך יכול כאמור להיות מורכב אפילו יותר. כאשר בני זוג נפרדים ומחזיקים בדירה שמשויכת להם בקיבוץ ואין הסכמה בניהם בנוגע לדירה, נעשה פירוק השיתוף באופן דומה לזה שנערך בין יורשים.

"גם במקרה הזה, מדובר בנכס שלא תמיד ניתן פשוט למכור או לחלק", מסביר עו"ד מקבי מירום. "יש תלות בהחלטות הקיבוץ, בשלב השיוך וביכולת הכלכליות של על אחד מבני הזוג. במקרים מסוימים, פירוק השיתוף הוא הכלי היחיד שמאפשר לסיים את ההליך ולממש את הדירה".

אחד הנושאים הקריטיים בכל הליך כזה הוא התזמון. האם לפנות לבית המשפט לפני השלמת השיוך או לאחריו? האם לשלם דמי היוון לפני מכירה או כחלק ממנה? "אלו שאלות שאין עליהן תשובה אחידה. כל קיבוץ נמצא בשלב אחר של השיוך. כל מסלול יוצר השלכות שונות מבחינת מיסוי ועלויות", הוא מוסיף.

עוד לדבריו של עו"ד מקבי, כאן בדיוק באה לידי ביטוי החשיבות של התמחות ייעודית בתחום. "לקוח שמגיע אלינו לא מחפש רק לדעת האם אפשר לפרק שיתוף, אלא כמה זה יעלה לו באמת – כמה מס הוא ישלם, אילו הוצאות ניתן לנכות, ואיך לבנות מהלך שלא יפתיע אותו בדיעבד. זו חליפה שתופרים לפי מידה ודורשת ידע וניסיון".

משרד שצמח מתוך השטח

ההתמחות של מירום עורכי דין בתחום הזה אינה מקרית. היא נטועה עמוק בהיסטוריה של התנועה הקיבוצית. עו"ד חגי מירום, היה מחלוצי עריכת הדין בתחום הקיבוצי כבר בשנות השמונים, ובהמשך כיהן בתפקידי מפתח ציבוריים, בהם חבר כנסת וגזבר הסוכנות היהודית. לאחר חזרתו לעריכת הדין, הוא חבר לבנו עו"ד שגיא מירום וביחד הם ייסדו את המשרד. בהמשך הצטרף גם עו"ד מקבי מירום.

"אפשר להוציא אדם מהקיבוץ, אבל אי אפשר להוציא את הקיבוץ מהאדם", אומר עו"ד מקבי בחיוך. "מי שלא חי את המערכות האלו מבפנים, מתקשה להבין את הדינמיקה. לא רק המשפטית, אלא גם האנושית".

עו"ד שגיא מירום מוסיף, כי מעבר לידע המשפטי, נדרש כאן גם ניהול רגיש של משברים. "מדובר בסכסוכים שמערבים משפחות, אחים, בני זוג לשעבר. לפעמים הפתרון המשפטי ברור, אבל הדרך לשם דורשת הבנה עמוקה של המורכבות הרגשית".

בין הכרעה להסכמה

למרות הכלים המשפטיים הרבים שעומדים לרשות בית המשפט, במשרד מירום מדגישים כי פירוק שיתוף כפוי הוא בדרך כלל מוצא אחרון שעדיף להימנע ממנו. "בכל תיק אנחנו בודקים קודם אם אפשר להגיע להסכמות", אומר עו"ד מירום. "לא תמיד זה אפשרי, אבל כשזה כן – זה חוסך זמן, כסף ועוגמת נפש לכל הצדדים".

ובכל זאת, כשההסכמה אינה מתאפשרת, חשוב לדעת שיש גם דרך אחרת. "המסר שלנו הוא פשוט: נכס בקיבוץ לא חייב להישאר תקוע לנצח אם אין עליו הסכמות. עם תכנון נכון ועם ליווי של איש מקצוע בקיא ומיומן, אפשר להביא גם סכסוכים מורכבים לפתרון הוגן ומעשׂי".

​