זכויות היסטוריות בנחלה: כשהטאבו והמציאות מתנגשים

משפחות רבות במושבים מחזיקות בנחלות במשך עשרות שנים, אך כשהן מבקשות למכור, להעביר זכויות או לקבל מימון לצורך בניה, הן עלולות לגלות שהרישום בטאבו אינו תואם את המצב ברשות מקרקעי ישראל. עו"ד שגיא מירום ועו"ד מקבי מירום ממשרד "מירום עורכי דין" מסבירים כיצד נוצר הפער ההיסטורי ומה נדרש כדי להסדירו

עבור אלפי משפחות במושבים וביישובים חקלאיים אחרים, הנחלה היא הרבה יותר מנכס נדל"ני – היא מפעל חיים, שורשים ובית שטופח ועבר מדור לדור. אלא שלעיתים מתגלים מוקשים משפטיים שעלולים לסבך את האפשרות לממש את הבעלות בנחלה או להורישה. כך למשל, במקרה של "רישום זכויות נוגד": מצב שבו האדם שמחזיק בקרקע, מעבד אותה ורשום כחוכר החוקי שלה בעיני רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מגלה לפתע, כי במרשמי לשכת רישום המקרקעין (הטאבו) רשום בכלל אדם אחר כבעל זכויות במקרקעין או בחלק מהם. 

לעיתים מדובר באדם שחכר את הנחלה לזמן קצר ערב הקמת המדינה ובמקרים אחרים מדובר בשכנים או בעלי זכויות אחרים שזכויותיהם נרשמו לפני שנים רבות בטאבו, לפי המציאות התכנונית והקניינית שנהגה בשעתו, ושאיננה רלוונטית להיום. רק לאחרונה סיים משרדנו לטפל במקרה דומה של חברי מושב. באותו מקרה, קק"ל רכשה את אדמות המושב בשנות ה-30 של המאה הקודמת ומסרה אותן מאוחר יותר לניהול הסוכנות היהודית. הסוכנות היהודית תכננה את המושב וחילקה את הנחלות למתיישבים וזכויותיהם נרשמו בספרי הקק"ל. 

בחלוף השנים חלק מהמתיישבים עזבו את המושב והשיבו את נחלותיהם לסוכנות היהודית. הסוכנות מסרה את הנחלות למתיישבים חדשים ודיווחה על זכויותיהם לרמ"י. בהמשך אושרו תוכניות מתאר חדשות למושב, שבמסגרתן גם שונו הגבולות של הנחלות. בשנים האחרונות המתיישבים "החדשים" (המחזיקים בקרקע משנות ה 50 של המאה הקודמת) ביקשו להוון את זכויותיהם בחלקת המגורים וגילו להפתעתם, שקק"ל רשמה בטאבו את זכויותיהם של המתיישבים הקודמים, וכי "הרישום הנוגד" מונע מהם להוון את זכויותיהם ולמכור את הנחלה. ממרשמים היסטוריים עד היעדר תעודות זהות כדי להבין את המקור לכשל הזה, יש לחזור לאחור בזמן, לימי טרום הקמת המדינה. 

בשנות ה-40, מי שניהלה והחכירה את הקרקעות לחלוצים הצעירים במושבים היו הסוכנות היהודית, ההסתדרות הציונית, קק"ל ולעיתים גופים "מיישבים" אחרים. באותם ימים, הרישומים נעשו לעיתים קרובות בצורה ידנית, ביומנים מקומיים או במערכות רישום פנימיות של הגוף המיישב, ללא סנכרון עם מרשמי המקרקעין הרשמיים של המנדט הבריטי או המדינה שבדרך. לימים, כשהוקם מרשם המקרקעין, רשמו הגורמים המיישבים את מי שהיה רשום אצלם כבעל זכויות. אלא, שבמקביל הוקמה רשות מקרקעי ישראל, שאצלה מתנהל מרשם שוטף של בעלי זכויות עדכניים. כך אירע, שבחלק מהמקרים נוצר רישום נוגד במרשמים השונים בנוגע לאותם המקרקעין. קושי נוסף שמתעורר לנוכח המצב ההיסטורי, נובע מכך שבאותם ימים טרם קום המדינה, לאנשים לא היו מספרי תעודות זהות. כתוצאה מכך, חוזי החכירה ההיסטוריים מול ההסתדרות הציונית, כמו גם הרישומים הישנים בטאבו, נרשמו על בסיס שם פרטי ושם משפחה בלבד – ללא כל אמצעי זיהוי חד-ערכי. 

היעדר הזיהוי הזה מייצר כיום קושי משפטי וראייתי עצום. כאשר בעל הנחלה הנוכחי מבקש להסדיר את זכויותיו ואת הרישום, החוק מחייב אותו לצרף כמשיבים את האדם הרשום בטאבו או את יורשיו, וזאת על מנת לאפשר להם להגיב להליך ולהשמיע את קולם. אולם, איך מאתרים יורשים של אדם שרשום בשם כמו "יוסף כהן" או "אברהם לוי" משנת 1942, ללא מספר מזהה? מדובר במשימת בלשות של ממש. במקרים רבים, ניהול ההליך המשפטי מחייב הפעלה של חוקרים פרטיים ומומחים לגנאלוגיה (חקר יוחסין). אלו נדרשים לנבור בארכיונים שונים, לעקוב אחר עצי משפחה, לבדוק רישומי פטירה בארץ ובעולם, ולנסות להתחקות אחר שרשרת הדורות. זאת כדי להוכיח לבית המשפט מיהם היורשים החוקיים, או לחילופין להוכיח שנעשה מאמץ סביר וממצה לאתרם.  

מתי הבעיה מתעוררת? כל עוד המשפחה מתגוררת בנחלה ולא מבצעת בה שינויים קנייניים, הבעיה נותרת סמויה מן העין. עם זאת, היא צפויה לצוף על פני השטח ולהקשות על ביצוע בכל אחד מהאירועים הבאים: בעת מכירת הנחלה: כאשר בעלי הנחלה מבקשים למכור את הנכס, הקונה הפוטנציאלי או הבנק המלווה מטעמו (המעניק את המשכנתה) דורשים "נסח טאבו נקי". ברגע שמתגלה הרישום הנוגד מהמאה הקודמת, העסקה כולה עלולה לקרוס באופן מיידי, שכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה. לעת העברה בין-דורית : בעת פטירת בעלי הנחלה, כשהיורשים מבקשים להסדיר את זכויותיהם או לפצל את הנחלה. לעת בניה: כאשר מבקשים לממן בניית בית נוסף בנחלה באמצעות בנק מלווה: הבנק עשוי לסרב או להקשות על העמדת הלוואה עד להסדרת הזכויות. תביעות מצד יורשים היסטוריים: במקרים מסוימים, יורשיו של אותו אדם שזכויותיו נרשמו בטאבו לפני קום המדינה, מגלים את הרישום המקורי ותובעים את זכויותיהם. אירוע שכזה עשוי לגרור את המחזיקים בנחלה למאבק משפטי ארוך, יקר ומורט עצבים.   

הפתרון: ניתוח משפטי והסדרת המרשמים התנגשות בין מרשמים עשויה להתברר כאתגר משפטי סבוך, שפתרונו מצריך הבנה רב תחומית במיפוי, תכנון, מקרקעין, דיני אגודות שיתופיות ולעיתים גם דיני משפחה. לכל אלה צריכה לעיתים להתווסף גם עיקשות ולעיתים אף אמונה בצדקת הדרך. כפי שנוכחנו בתיקים סבוכים בהם טיפלנו בשנים האחרונות, הדרך לפתרון הסוגייה עוברת לרוב דרך מספר שלבים מרכזיים: איסוף מסמכים וראיות היסטוריות ומחקר גנאלוגי: איתור הסכמי החכירה המקוריים של ההסתדרות הציונית, תכתובות פנימיות של הוועד המקומי של המושב, ובמידת הצורך – הפקת דוחות חקירה לאיתור או שלילת קיומם של יורשים לבעלים הרשום. תיאום מול רשויות המדינה: הפקת תעודות רשמיות מרמ"י המעידות כי המדינה מכירה במחזיק הנוכחי כחוכר החוקי והיחיד של הקרקע מזה עשרות שנים. פנייה לערכאות המשפטיות המוסמכות: הגשת תביעות לבית המשפט המחוזי לקבלת סעד הצהרתי המורה ללשכת רישום המקרקעין למחוק את הרישום הישן והשגוי, ולרשום את הזכויות על שם המחזיק בפועל.